Entreprenadavtal och avtalsgranskning

Vad ett entreprenadavtal består av

Ett kommersiellt entreprenadavtal består sällan av ett enda dokument. Kontraktet hänvisar i regel till ett standardavtal (AB 04 eller ABT 06), till administrativa föreskrifter med projektspecifika ändringar, och till kontraktshandlingar som beskrivningar, ritningar, förfrågningsunderlag och anbud. Tillsammans utgör de avtalet, och standardavtalen anger en inbördes ordning mellan handlingarna vid motstridiga uppgifter.

Att avtalet består av många handlingar gör granskningen krävande: en avvikelse i en handling kan förändra riskfördelningen i hela projektet utan att det framgår av huvuddokumentet.

Vad vi granskar

• vilka standardavtal som gäller och vilka avvikelser som gjorts,
• kontraktshandlingarnas inbördes ordning,
• ansvarsfördelning för projektering och funktion,
• ersättningsform, ÄTA-hantering och prisreglering,
• vite, ansvarsbegränsningar och säkerheter,
• ansvarstid, garantitid och tvistlösningsklausul.

Administrativa föreskrifter

Ändringar i standardavtalen görs ofta i administrativa föreskrifter (AF-delen). Det är där mycket av den verkliga riskfördelningen avgörs: förlängda eller förkortade ansvarstider, ändrade viten, utökade underrättelsekrav eller flyttade bevisbördor. Det är därför avgörande att AF-delen läses tillsammans med standardavtalet, punkt för punkt.

Vanliga riskpunkter att förhandla

• oklara eller motstridiga funktionskrav i totalentreprenader,
• vitesnivåer och vitestak som inte motsvarar den verkliga förseningsskadan,
• ansvarsbegränsningar som utesluter mer än parterna avsett,
• säkerheter som saknas eller löper ut för tidigt,
• tvistlösningsklausuler som hänvisar till skiljeförfarande utan att kostnadsbilden beaktats,
• otydlig reglering av underentreprenörer och samordningsansvar.

Konsumentavtal

För konsumenter gäller konsumenttjänstlagens tvingande regler, och avtalsvillkor som är sämre för konsumenten än lagen är utan verkan. Standardavtalen ABS 18 och Hantverkarformuläret 17 är framtagna i samverkan med Konsumentverket och utformade för att vara balanserade. Konsumenter bör ändå kontrollera pris, betalningsplan, tidplan och vad som ingår, eftersom lagen inte skyddar mot ett dåligt pris – bara mot oskäliga villkor.

När granskning är särskilt viktig

Ju större projekt och ju mer avvikande avtalsvillkor, desto större skäl att låta granska avtalet före undertecknande. Även i mindre projekt kan en kort genomgång avslöja att motpartens standardvillkor flyttat över oväntade risker. Efter undertecknande är förhandlingsutrymmet i princip borta.

Praktiskt exempel

Illustrativt exempel: Ett byggföretag ska skriva under en utförandeentreprenad. I de administrativa föreskrifterna har beställaren kortat garantitiden för material men samtidigt infört en klausul om att entreprenören ansvarar för att beställarens handlingar är fullständiga – en uppgift som normalt ligger på beställaren i AB 04. Granskningen identifierar klausulen och den förhandlas bort innan kontraktet skrivs under.

Vanliga frågor

Närliggande ämnen

• Tvister enligt AB 04
• Tvister enligt ABT 06
• Tvister med underentreprenörer