Entreprenadtvister
Besiktning, fel och reklamation
Besiktningen är ofta den viktigaste händelsen i en entreprenad. Den avgör när entreprenaden anses avslutad, vilka fel som noterats och hur bevisbördan för senare fel fördelas.
När är något ett fel?
Ett fel föreligger i regel när arbetet avviker från vad som avtalats, från kontraktshandlingarna eller från vad som följer av fackmässigt utförande och tillämpliga föreskrifter. För konsumenter definieras fel i 9 § konsumenttjänstlagen. Vid bedömningen av vad som är fackmässigt kan branschregler, tillverkaranvisningar och Boverkets byggregler vara vägledande.
Det är viktigt att skilja på fel och estetiska avvikelser. En färgnypa som inte motsvarar förväntningarna är inte nödvändigtvis ett fel, medan ett tätskikt som inte uppfyller branschreglerna normalt är det. Tvisten handlar ofta just om var gränsen går.
Besiktning i kommersiella entreprenader
Enligt AB 04 och ABT 06 avslutas entreprenaden normalt genom slutbesiktning och godkännande. Besiktningen görs av en besiktningsman som parterna utsett, och resultatet dokumenteras i ett besiktningsutlåtande. Därefter löper en ansvarstid under vilken entreprenören ansvarar för fel. Under garantitiden – som inleder ansvarstiden – ligger bevisbördan för att ett fel inte beror på entreprenören i princip på entreprenören, medan beställaren efter garantitidens utgång i regel måste visa att felet beror på entreprenörens vårdslöshet. Hur långa ansvars- och garantitiderna är framgår av respektive standardavtal och kan ändras i det enskilda kontraktet – kontrollera alltid avtalet.
Fel som inte noterats vid slutbesiktningen och som borde ha upptäckts då kan vara svårare att göra gällande senare. Även dolda fel kan dock göras gällande under ansvarstiden, och i vissa fall därefter om felet beror på vårdslöshet. Beställaren kan dessutom påkalla garantibesiktning innan garantitiden löper ut – en möjlighet som inte bör missas.
Besiktning vid småhusentreprenad
För småhusentreprenader innehåller konsumenttjänstlagen särskilda regler om slutbesiktning och om besiktningsmannens roll. ABS 18 innehåller kompletterande regler om bland annat garantibesiktning. Konsumenten bör noga gå igenom besiktningsutlåtandet och se till att alla anmärkningar dokumenteras.
Reklamation
En reklamation är ett meddelande till motparten om att du anser att det finns ett fel. Den bör vara skriftlig, ange vad felet består i och när det upptäcktes. Enligt konsumenttjänstlagen (17 §) ska konsumenten reklamera inom skälig tid efter att felet märkts eller borde ha märkts; reklamation inom två månader anses alltid ha skett i rätt tid. Arbeten på mark, byggnader eller annan fast egendom får som huvudregel inte reklameras senare än tio år efter att uppdraget avslutades.
I kommersiella entreprenader gäller i stället standardavtalets regler: fel ska anmälas inom viss tid efter entreprenadens godkännande respektive efter upptäckten, och fristerna kan vara korta. Att missa en frist kan innebära att rätten att göra felet gällande går förlorad, oavsett hur uppenbart felet är.
Bevisning vid feltvister
Feltvister avgörs sällan av juridik ensam – de avgörs av teknisk bevisning. Ett utlåtande från en oberoende besiktningsman eller teknisk konsult är ofta avgörande, liksom fotografier med datum, fuktmätningar och dokumentation av när felet upptäcktes. Låt inte någon åtgärda felet innan det dokumenterats och motparten fått möjlighet att se det, om du vill behålla dina rättigheter.
Vanliga frågor
Måste jag godta besiktningsmannens utlåtande?
Besiktningsutlåtandet har stor betydelse som bevis men är inte en dom. Den som är oense kan i regel pröva frågan i domstol eller skiljeförfarande.
Jag upptäckte felet först flera år efter besiktningen – kan jag ändå kräva åtgärd?
Ofta ja. Dolda fel kan göras gällande under ansvarstiden, och för konsumenter gäller tioårsgränsen för arbete på byggnad. Nyckeln är att reklamera inom skälig tid efter upptäckten och att kunna visa att felet beror på entreprenören.
Närliggande ämnen
Texten är allmän information och ersätter inte juridisk rådgivning i det enskilda fallet. Standardavtal gäller endast om de avtalats och kan ha ändrats av parterna.